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临沂市市场监督管理局

临沂市消费者协会

联合开展房地产中介合同不公平格式条款点评

涉及

排除或者限制消费者的权利

免除经营者的责任

合同主体缺失、相关约定不明等方面

01 排除或者限制消费者的权利,免除经营者的责任

条款1:丙方(中介方)在交易过程中对于甲乙双方的信用无担保之义务,甲乙任何一方中途违约,不影响丙方对佣金的收取,甲乙两方当中受损失一方可向对方要求赔偿。

条款2:本中介就房屋租赁双方提供中介服务,无担保义务,不承担赔偿及连带责任。

评析:

依据《民法典》《消费者权益保护法》,在房地产中介合同中,虽然主要是买卖或租赁双方权利义务的约定,但也涉及中介机构作为居间方在合同中应当承担的权利义务,如果因中介方没有全面履行义务,对交易双方或交易标的的真实信息审核不严而产生纠纷,中介方也应当根据其过错承担相应责任。

上述约定完全规避了中介方作为居间方对双方交易资格及相关情况进行审查的义务,存在格式条款提供方即中介方利用格式条款免除自己的责任,加重消费者责任的嫌疑。

条款3:本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁。

评析:

该条约定的仲裁机构远离与争议有实际联系的地点,不切实际,会增加合同双方通过法律手段解决争议的难度。同时,该条款中规定消费者与经营者之间的争议只能通过仲裁委员会进行仲裁解决,排除司法管辖权,涉嫌排除消费者选择争议解决方式的权利。

02 对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明

条款1:为保证买卖双方能更好地履行合同,买卖双方各交交易保证金予经纪方。

条款2:甲乙双方各押合同保证金于居间方处,作为本合同履行担保金,任何一方违约,保证金归居间方所有。

评析:

上述条款约定了交易保证金,但保证金在法律法规中并无明确规定,只能由双方自愿交纳,中介方不得强制收取,如果以格式条款形式规定,涉及到消费者重大利害关系,应显著提示。

条款3:如乙方违约,所付定金不予退还,还应向丙方交纳佣金;如甲方违约,甲方应赔偿乙方相当于购房定金2倍的违约金,还应向丙方交纳佣金。甲乙双方自愿让丙方有权在定金中优先收取佣金。

条款4:违约责任:如甲方违约,则由甲方按支付定金的2倍赔付给乙方;如乙方违约,所交购房定金不予退还。违约赔偿金归非违约方和中介方共有,非违约方与中介按收益四、六分成(即非违约方得六成、中介得四成)。

评析:

买卖双方形成定金合同关系后,因一方违约而产生定金罚则,应当双倍返还定金或无权请求返还定金。

上述条款中,中介方利用格式条款约定其有权限从定金中收取中介费用,或者约定定金四、六分成,没有法律依据,属于限制消费者主要权利的条款,应当做加黑加粗字体的提示,并作明确说明,否则消费者可以主张该条款无效。

03 合同主体缺失

条款:房产买卖、租赁中介合同中的当事人部分只有出售方、出租人为甲方,买受方、承租人为乙方,没有中介方即丙方。

评析:

根据《民法典》相关规定,在房地产中介合同中,存在两种因合同产生的法律关系,一是买卖或租赁合同关系,二是中介合同关系。合同中有中介方提供居间服务的相关权利义务约定,落款处也有中介机构,说明合同系三方共同签订,中介机构也是一方当事人。如果合同中没有体现出中介方的合同主体地位,一旦发生争议就会使另两方当事人向中介方主张权利造成障碍,是合同订立的重大风险点。

04 相关约定不明

条款1:本协议在履行中发生纠纷及产生解约,可由双方协商解决,如协商不成,可申请仲裁或向辖区人民法院提起诉讼。

评析:

这里的“辖区人民法院”没有写明合同发生纠纷后选择由哪个有管辖权的法院受理,应约定清楚,避免以后产生争议。

条款2:租赁合同中没有约定房屋的租赁用途。

评析:

在合同签订过程中,如果双方未约定房屋租赁用途是居住或者商用,将来发生改变用途的情况,非常容易发生争议。

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